Por Mirna Gutiérrez

La construcción de oficinas en Centroamérica y República Dominicana (CARD) va en aumento, impulsada principalmente por la Inversión Extranjera Directa (IED), en especial en países como Costa Rica y Panamá.

Pero si las naciones del istmo quieren continuar con este crecimiento deberán invertir en seguridad e infraestructura, y contar con mano de obra mejor capacitada.

“El sector inmobiliario corporativo centroamericano sigue mostrando un nivel de desarrollo fuerte y dinámico. Con excepción de Nicaragua, el clima de negocios y los contextos de cada país, le han permitido a la región brindar opciones bastante llamativas para el establecimiento y desarrollo de compañías con diversos giros”, afirma Daniel Álvarez, director general de Cushman & Wakefield AB |Advisory.

Muestra de ello es la apuesta de la firma Newmark Kni- ght Frank (NKF), que continúasu expansión en el istmo. La consultora cuenta con oficinas en Costa Rica, y planea abrir una en Panamá antes de finalizar el año. Asimismo, tienen presencia en Honduras y El Salvador, con miras a contar con una sede física en el mediano plazo. “Queremos emparejar la cancha para que las empresas de Latinoamérica tengan las ventajas competitivas que tienen las grandes empresas del mundo”, asevera Sergio Pérez, executive managing director de la compañía en Latinoamérica.

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Carlos Robles, director y líder de Mercado en América Central de NKF, enfatiza que en Centroamérica existe la oferta para cubrir la demanda de las grandes multinacionales, ya que prácticamente todos los países de la región tienen tasas de disponibilidad de entre 10 y 14% (10% es un punto de equilibrio en el mercado de oficinas), a excepción de Panamá, que está por arriba de 20%.

Álvarez comenta que históricamente Costa Rica y Panamá han sido los países con mayor calidad y cantidad de inventario corporativo. En suelo costarricense, la IED es la que más demanda espacios de oficinas (mediante inversiones yreinversiones), específicamente las empresas del sector servicios.

Al respecto, Randall Fernández, gerente general de Colliers International Costa Rica, enfatiza que el país tiene una tasa de reinversión de IED de 70%, y tanto la industria médica como la de shared services (servicios compartidos) hacen posible que la tasa de utilidad de la IED alcance 6.4%, contra el promedio de Latinoamérica, que es de 4.8%, de acuerdo con datos de la Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo (Cinde).

Fernández apunta que el mercado de oficinas se encuentra en un proceso de expansión con una tasa de desocupación de 8%, debido a que la mayoría de los inmuebles que se construyen vienen precolocados en al menos 40%. Las zonas de mayor desarrollo son Escazú, con una tasa de disponibilidad de 7%, y Heredia, con 3%, además de La Sabana, que se suma como nuevo polo de desarrollo asociado al concepto de ciudad tecnológica, donde, por ejemplo, se instalará Microsoft con alrededor de 15,000 m2 en Torre Universal.

En el caso de Panamá, Robles dice que por ser un centro financiero donde se encuentra capital de manera más accesible que en otros países de Latinoamérica, la construcción ha sido acelerada, lo que ha ocasionado una sobreoferta.

Álvarez opina que el mercado está mostrando señales de una disminución en la disponibilidad de espacios, que por mucho tiempo fue la principal preocupación.

NKF ve grandes posibilidades para crecer en el país, ya que como hub financiero y logístico aún no se ha explotado todo su potencial, y anticipa un crecimiento de los shared services que no se han consolidado por la falta de mano de obra calificada.

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Respecto a Guatemala y El Salvador, Álvarez indica que ambos países han demostrado un interesante proceso de expansión del mercado inmobiliario, gracias a la construcción de proyectos de uso mixto modernos y eficientes, en zonas claves de la ciudad y dirigidos tanto a empresas locales como multinacionales.

Para Robles, Guatemala tiene una expectativa de crecimiento interesante, ya que con una población de más de 15 millones de habitantes hay acceso a mano de obra, aunque aún falta que esté más calificada. A pesar de ello hay crecimiento y muchas empresas están consolidando operaciones o creciéndolas, incluso algunos call centers ya entrenan a su personal.

“Muchas empresas mexicanas tienen inversiones en el país y ahora que hay inversiones buscando salir de país [de México], Guatemala es un mercado natural por su cercanía”, puntualiza.

Honduras tiene muchos temas políticos internos, es inestable, ha generado un grado de inseguridad y la gente tiene miedo de invertir; sin embargo, cuenta con mano de obra buena y barata que ha aprovechado la industria textil, instalándose muchas empresas de Estados Unidos y Europa en el país. Además, es una economía que invierte en desarrollos inmobiliarios por lo que es un mercado que seguirá creciendo, opina el directivo de NKF.

Para el especialista es primordial una “corrección de precios de tierra”, porque gran parte de los terrenos en las zonas importantes están en manos de terratenientes, de familias poderosas que no venden del todo o venden a precios muy altos que no van de la mano con los precios del mercado de renta.

Por ejemplo, si alguien quiere instalar un call center hay terrenos en zonas importantes en 2,000 dólares el metro cuadrado, cuando en otros países de Centroamérica se encuentran terrenos por 600 dólares. En República Dominicana el sector se perfila en franco crecimiento con la construcción de nuevos edificios corporativos en diferentes sectores del Distrito Nacional, entre ellos la Torre Roberto Pastoriza, Roble Corporate Center o Vista 311, asegura Claudia Guzmán, directora asociada de la inmobiliaria District Brokers.

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En los últimos cinco años el desarrollo ha sido constante: “Hemos visto en crecimiento tanto de la oferta como de la demanda de espacios más eficientes y modernos, principalmente en el polígo- no central de la ciudad”, dice la especialista.

Lo anterior, como consecuencia de la creciente inversión extranjera en diversos sectores productivos, debido a la estabilidad financiera y política que existe en el país. Con la entrada en vigor de la Ley 16-95, en 1995, sobre inversión extranjera, los inversionistas no nacionales cuentan con los mismos derechos y deberes que los nacionales. Asimismo, pueden repatriar el capital invertido y sus beneficios sin requerir de una aprobación por parte del Estado.

“Mientras el país mantenga su estabilidad y crecimiento económico actuales entiendo que no debería generarse un cambio drástico hacia la baja en el desarrollo de este tipo de proyectos; no obstante, una sobreoferta de espacios de oficinas corporativas podría desacelerar el desarrollo de nuevos proyectos similares”, pronostica Guzmán.

Finalmente, Nicaragua es un mercado que está paralizado por su crisis política, indica Robles, y explica que lo que se está dando en el país son las ventas de oportunidad, donde un inmueble que valía 200,000 dólares se vende en 40,000 o 50,000 dólares, y quienes están comprando son familias nicaragüenses adineradas como inversión a largo plazo, o bien empresas que aprovechan para comprar barato. “Es un mercado frenado y así seguirá por mucho tiempo”, expone.

Álvarez, de Cushman & Wake- field | AB Advisory, argumenta que a pesar de que el sector ha experimentado un sano desarrollo en estos últimos años, existen retos que comparten los diferentes países, como la burocracia y la excesiva solicitud de permisos para desarrollar un proyecto inmobiliario; rezago en la infraestructura vial que limita el crecimiento económico y afecta a los posibles desarrollos inmobiliarios, así como el acceso a crédito y sus altos costos, que pueden desencadenar la búsqueda de financiamiento fuera del país o de la región.

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Asimismo, los niveles educativos deficientes y la baja competitividad del capital humano son un factor que limita el establecimiento de más empresas, por lo que mejorar la formación de la mano de obra generaría un incentivo para la inversión. Finalmente, hay que agregar las situaciones políticas, sociales y de seguridad que afectan el clima de negocios.

LLEGÓ PARA QUEDARSE

El coworking avanza rápidamente en Latinoamérica, y ya comenzó su expansión a Centroamérica. Este mercado ha experimentado un aumento importante en el número de espacios de coworking, aunque aún no llega al mismo nivel de otros países como Brasil o Argentina, aclara Álvarez. La tendencia mundial es que el coworking se convierta en un complemento de las oficinas tradicionales: “Dado que en Centroamérica aún hay lugar para que este tipo de espacios aumenten, esperamos que el crecimiento continúe hasta que la oferta se estabilice en relación con el mercado de oficinas de cada país”, considera el directivo de Cushman & Wakefield.

Pérez, de NKF, asegura que es una moda que llegó para quedarse en un esquema de emprendedores, de empresas que inician, y de movilidad para las grandes empresas; sin embargo, no absorberá los espacios corporativos. Agrega que, aunque ya están tomando posición en las grandes ciudades de Latinoamérica y comienzan a llegar a Centroamérica a países como Costa Rica y Panamá, del total del parque corporativo en Latinoamérica sólo representan entre 3 y 4%, y estima que ese porcentaje crecerá entre 5 y 8%.

Ejemplo de ello es la llegada de la empresa estadounidense WeWork a Costa Rica, que comenzará a operar a finales de 2019. Fernández, de Colliers, explica que en el país sólo había un gran actor, la multinacional Regus, que junto con otras empresas locales habían estado moviendo el mercado, pero con la llegada de WeWork anticipa un importante crecimiento, ya que la empresa está ocupando alrededor de 11,000 m2 de oficinas en Plaza Real Cariari, ubicada en Heredia.

En el caso de Santo Domingo, Guzmán comenta que es un concepto relativamente nuevo en el país, y aún son pocos los espacios de este tipo. Empresas como Chez Space, Pyrex y Regus han tenido buena respuesta al cubrir una necesidad para profesionales que requieren de un espacio formal que les ofrezca todos los servicios e instalaciones a un menor costo.

Y ya se construyen nuevos proyectos que incorporan espacios de este tipo, como Epokal 253, desarrollo mixto comercial y de oficinas, que incorpora terraza y coffee shop con sistema de coworking.

Los especialistas señalan que gracias a los esfuerzos de los sectores público y privado de los países que han avanzado más como Costa Rica o Panamá, no sólo se evoluciona hacia actividades de mayor valor agregado, sino que también se genera que los demás países se vuelvan relativamente más atractivos para operaciones de menor complejidad, pero que generan beneficios en empleo y en el desarrollo progresivo del entorno socioeconómico.

Sin embargo, es importante que cada nación vele por ofrecer un clima de negocios cada vez más eficiente y atractivo, con el objetivo de seguir despertando más interés de la IED en la región, la cual es clave para el desarrollo y avance económico, por lo que, para detonar aún más su sector inmobiliario corporativo, CARD deberá invertir en mejorar temas relacionados con seguridad, educación, infraestructura, transporte y competitividad, entre otros.

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