Por Mirna Gutiérrez

La pandemia por Covid-19 ha puesto en pausa la demanda de nuevos inmuebles y ocasionado un retraso en las iniciativas de desarrollo en Centroamérica y República Dominicana (CARD).

Por fortuna, algunos segmentos comienzan a mostrar una recuperación, y se estima que a finales de 2021 el sector inmobiliario repunte para llegar a cifras precrisis en 2023 o 2024.

Durante los primeros meses de la emergencia sanitaria predominó una gran incertidumbre que desaceleró la actividad inmobiliaria, generando grandes cuestionamientos sobre el futuro de la industria, debido a las medidas de restricción de desplazamiento y distanciamiento social impuestas por las autoridades en cada país.

Pero desde el segundo semestre de 2020 ha habido signos de recuperación en algunos segmentos, principalmente por la presión de la iniciativa privada para iniciar la reactivación económica, menciona Danny Quirós, director de investigación de mercados de Newmark Knight Frank Centroamérica.

El sector enfrenta desafíos significativos. De acuerdo con estimaciones preliminares, el estrés económico sensibilizará los precios de manera generalizada en la región y la parálisis de la economía ha minimizado las transacciones de bienes raíces, mientras que los inmuebles en fase constructiva fueron inmovilizados total o parcialmente en algunos países.

Asimismo, las modificaciones en los patrones de consumo, ahora destinados a atender necesidades más básicas crearán distorsiones en las etapas de reactivación, imponiendo retos para mantener el nivel de precios y comercializar los excesos de oferta acumulada, señala el reporte Impacto del Covid-19 en el sector inmobiliario, de SCRiesgo.

La caída

Las empresas han disminuido su nivel transaccional, lo que ha significado una baja temporal en la demanda. Esto se traduce en bajas cifras de absorción neta (metros cuadrados que se compran o rentan mensualmente), lo que ha replicado en un paulatino aumento en la tasa de vacancia (desocupación).

Por ejemplo, previo a la pandemia, en Costa Rica la tasa de disponibilidad era de alrededor de 11%-12% y hoy es de 14%, explica José Ignacio González, director de investigación de mercados de Cushman &Wakefield/AB Advisory.

Añade que en términos generales durante estos meses las empresas se han mostrado cautelosas y están priorizando la sostenibilidad de su negocio. A pesar de ello, las grandes transacciones se siguen dando, y en especial las compañías relacionadas con Inversión Extranjera Directa (IED) han continuado con sus proyectos de expansión y crecimiento a largo plazo.

Entorno inmobiliario

Quirós analiza la situación de la región:

Costa Rica es de los países menos afectados, ya que cuenta con un mercado de oficinas sólido, gracias al establecimiento de empresas multinacionales en el área de servicios y también en el área industrial de manufactura avanzada y dispositivos médicos.

Panamá tiene un firme posicionamiento en logística multimodal debido a su ubicación geográfica e importantes obras de infraestructura.

También, durante el último quinquenio ha logrado el establecimiento de gran cantidad de sedes corporativas multinacionales, debido a los incentivos fiscales y migratorios que ofrece la ley SEM (régimen especial para el establecimiento y operación de Sedes de Empresas Multinacionales).

Guatemala representa un mercado emergente e interesante para los inversionistas foráneos, gracias a su ubicación estratégica cerca de México y Estados Unidos, un crecimiento sostenible de la economía y capacidad para operaciones de servicios y manufactura.

La actividad

En Honduras y El Salvador la actividad industrial y logística se ha mantenido, en especial lo relacionado con la maquila, en tanto que en Nicaragua el sector inmobiliario lleva varios años en niveles bajos debido a su panorama político y socioeconómico, dice González.

El panorama en República Dominicana ha mostrado desaceleración en la oferta y la demanda para proyectos terminados o reventas, y se devolvieron alquileres de locales y apartamentos.

Pero en proyectos en proceso o de inversión que ofrecen tiempos a largo plazo se ha mantenido el interés y se siguieron reservando de manera virtual, señala Claudia Castillo, expresidenta de la Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias (AEI).

Además, la industria hotelera ha sufrido las mayores afectaciones debido al cierre total o parcial de fronteras y de operaciones de las terminales de transporte internacional, así como la parálisis global de la industria turística.

En segundo lugar se encuentra el retail, que como consecuencia de las medidas de distanciamiento social registra espacios vacíos en centros comerciales que se venden o alquilan.

Industria y oficinas son los que menos sufrieron. Si bien están sin gente, no significa que estén desocupadas ya que muchos propietarios e inquilinos han llegado a acuerdos para una disminución temporal de la renta.

En el caso del sector logístico, a pesar de que durante los primeros meses de la pandemia tuvo afectaciones, se ha mantenido fuerte en general en la región.

El pronóstico

González comenta que existe interés en invertir en activos industriales y logísticos, en especial en proyectos clase A. De hecho, hay proyectos interesantes de oficomercio y ofibodegas, ya que la tendencia es que las empresas busquen una solución que integre todo en un mismo lugar.

En Costa Rica, a pesar de que hay cautela, el segmento de oficinas es sólido, debido a que hay alrededor de 175,000 personas que trabajan en actividades relacionadas con IED, por lo que a futuro tiene buenas perspectivas.

El especialista asevera que en términos generales se espera que el cierre de 2020 y el inicio de 2021 sean lentos, cautelosos, y sin mucho movimiento, pero que haya un repunte a finales de 2021 y principios de 2022, para llegar a cifras precrisis en 2023-2024, y en algunos países hasta 2025.

Cabe mencionar que estas estimaciones van de la mano de la recuperación de la economía, la disponibilidad de una vacuna y una mejora en la percepción de la gente.