Por Frank Quirós y Pedro Sánchez *

En momentos económicos retadores como el actual, muchas empresas buscan convertir sus activos inmobiliarios en liquidez de forma segura y eficiente. El método  sale-leaseback (venta – arrendamiento en español) es uno de los más atractivos para cumplir ese objetivo o simplemente para rebalancear el portafolio de la organización.

Se trata de una operación que ocurre cuando un propietario y ocupante de su terreno e instalaciones vende dichos activos y conserva sus operaciones en el mismo punto al firmar un contrato de arrendamiento con el comprador del edificio. Usualmente esto ocurre con un plazo superior a cinco años.

La venta proporcionará al ahora inquilino una rápida inyección de capital para pagar alguna deuda existente o reinvertir en su negocio. Mientras tanto, el comprador-inversor aumenta su cartera de bienes raíces con un inquilino que paga de manera estable.

Las grandes cadenas de supermercados y de comercio minorista con inmuebles en propiedad son las primeras en considerar las estrategias de sale-leaseback a medida que reevalúan su estrategia de negocio. Aunque estas decisiones de desinversión se han tomado en el pasado, continuarán y se acelerarán con la actual crisis de COVID-19.

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Beneficios de la venta -arrendamiento

Una de las principales ventajas del sale-leaseback  es que el vendedor recupera el uso del capital. De otro modo estaría atado a la propiedad y recibe el monto íntegro de la valorización pactada entre partes. Esto, a diferencia de operaciones bancarias clásicas donde se reconoce únicamente un porcentaje del valor del activo.

A nivel fiscal, este método permite que los pagos de alquiler bajo el arrendamiento sean totalmente deducibles. Con un financiamiento hipotecario convencional, un prestatario deduce intereses y depreciación solamente.

En cuanto a la posición crediticia se dice que el sale-leaseback aumenta la relación entre los activos (el vendedor reemplaza el inmueble por el efectivo que procede de la venta) y los pasivos. A menudo esto sirve como un indicador de la capacidad de un prestatario para cumplir con sus obligaciones de deuda a corto plazo.

Asimismo, se pueden evitar restricciones de deuda adicional, pues los pagos de alquiler bajo un contrato de sale-leaseback no se consideran endeudamiento para tales propósitos.

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Implicaciones a considerar

Posiblemente, la principal desventaja es que el vendedor transfiere el título al comprador. Los propietarios pueden minimizar esta desventaja mediante la inclusión de una opción de recompra en el contrato de arrendamiento.

Por otra parte, al final de un contrato de arrendamiento sin ninguna opción de renovación, el vendedor puede tener que negociar una extensión del contrato bajo nuevos términos de arrendamiento o puede verse obligado a reubicar su operación.

El vendedor también pierde  la flexibilidad asociada con la propiedad, como modificar instalaciones y si el mercado de alquiler se suaviza puede estar encerrado en la tasa de alquiler más alta negociada en el momento del contrato de arrendamiento de venta.

Los vendedores deben buscar un inversor bien capitalizado y experimentado con experiencia en este tipo de operaciones. Asimismo, la inteligencia de mercado actualizada y consultoría inmobiliaria de primer nivel es primordial para ayudar a guiar la toma de decisiones.

Es de suma importancia que ambas partes detallen de manera profunda las expectativas y términos contractuales para el contrato de Sale-Leaseback. De esta manera se logrará un beneficio a corto, mediano, o largo plazo.

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*Sánchez y Quirós son Directores Asociados de la consultora inmobiliaria Newmark Central America.

Las opiniones expresadas son sólo responsabilidad de sus autores y son completamente independientes de la postura y la línea editorial de Forbes Centroamérica.