Bodegas donde se aprovechan más los metros cúbicos (m3) de almacenaje sobre los metros cuadrados (m ), con operaciones automatizadas y digitalizadas, e inclusión de amenities como centros de capacitación, salas virtuales, agencias de bancos, sistemas de alta seguridad y gran cantidad de servicios secundarios.

Así describe la evolución de los inmuebles industriales Vicente Jo, director de Nuevos Negocios de Qualicons, constructora con operación en Guatemala y El Salvador, con más de 180,000 m2 de desarrollos inmobilia- rios de logística y parques industriales.

Con él coincide Frank Quirós, analista de la firma de consultoría inmobiliaria Newmark Guatemala quien ya refiere la evolución presente: ahora los espacios industriales cuentan con distancia de piso a techo para albergar hasta 5,000 kg por m , hay mucha más eficiencia energética, aislamiento en techo y paredes para garantizar temperatura, iluminación y ventilación, y los espacios de maniobra van de 40 a 50 metros de largo para facilitar el tránsito de contenedores.

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“Hace años se veían alturas de entre 6 y 9 metros, ahora están arriba de 9 y hasta 12 metros”, mientras que la distancia entre columnas genera claros de 12 metros, para eficientar el almacenamiento”, detalla Quirós. Aclara que existe una diferencia entre los espacios que demandan las exportadoras y aquellas enfocadas en las ventas al menudeo y, por ende, enfocadas en distribución de productos de consumo masivo. Para éstas últimas es muy importante contar con centros de distribución cercanos a la población.

Explica que la logística last mile (la última milla) implica un costo de entre 50% y 60% del total del envío de un producto, por ello, estar cerca de polos poblacionales es protagónico.

También se refiere a las restricciones cada vez más severas para la circulación de camiones en la ciudad, en favor de los cinturones de centros de distribución a las afueras de la urbe.

Otro tema infaltable son las nuevas tecnologías como la Inteligencia Artificial en el data delivery, el machine learning, los drones y la robótica, lo mismo que su integración a los sistemas de seguridad.

“Ahora el cliente es mucho más sofisticado, quiere sacar el máximo provecho a su inversión”.

Para la marca Totto, Qualicons construyó un centro de distribución con rackeado y montacargas automatizados, “eso habla de la apuesta al crecimiento en esas áreas”, dice Jo.

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Como parte de las tendencias ver- ticales, Vicente Jo habla del proyecto Distribodegas 6, un conjunto de 42 bodegas en un edificio de 10,000 m2, para albergar bodegas pequeñas, de entre 150 y 200 m2.

Pero los retos son muchos. Quirós menciona que uno es “reducir los tiempos de entrega de los inmuebles que, en su mayoría, son hechos a la medida, pues no se cuenta con un inventario inmediato. Reducir esos tiempos colocará a Guatemala “con una ventaja competitiva”.